牛刀：房价已经见顶 樓市将出现三阶段下跌www.ganzw.com

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房地chan批评员牛刀
　　我们先来看看背景：
　　第三个刘易斯拐dian已经出现，这是中都cheng市化的一个大拐点。
　　起首我们来看人民币，这shi最为关键的题目。
　　中国房价走到本日，统统hai在当局可控zhi间。这是我们望见的积极的一壁。固然，危急依然极重繁重，危害敞口ji其巨大，怎样ying对，是我们ying该思量De大题目。
　　第四个是人口拐点，25岁zhi34岁婚龄人口锐减40%。
　　zhong国经济诸多病症，已经不克不及好好病愈。通胀一结束，很大概到临的是滞涨。滞涨一开始，quan社会购mai力急剧降落，很duo人连事变都不保，有什么心思去买屋子？在滞涨中，人们都很迷茫，起首想Dao的shi将来的路怎么走的题目，而不shi改进ju住。这个拐点，shi一个hen痛楚的拐点，由于大略的刺激经济已经不起任何作用，只能脚踏实地搞好生产和斲丧，但是，市场序次yijing粉碎，重新创建要很长yi段时间。
　　关于人口，我在《贫民tong胀富人通缩》一书中，有过完bei的表述，这里不再多讲。
　　原来buxiang再说fang价，但是，由于我的手机不feng俗关机，ben日一不把稳允许了央视网记者的约qing担当采访，又望见na么多网友的留言，加上我除了客岁12月尾在凤凰卫视震海听风录作了一台节目，宣布中国房价"2011nian上涨2012年瓦解"已经半年，险些推辞了quan部媒体的采访，yishi，便想和网you一起谈交心，也给不停支持我的媒体朋侪和网友做一个交代，兼做答复采访和网you体贴的题目。
　　刘易斯拐点的出现，阐明中国的都市化是一种非常卖弄的都shi化。大略地说，刘易斯拐点ji劳动力过剩向短缺的迁移转变点，是指zai产业化进cheng中，随着屯子富余劳动力向非农财产的徐徐转yi，屯子富余lao动力徐徐淘汰，终极枯竭。biao如今很多企业，Bian是一涨薪水，老板就yaoting业；而不涨薪水，就招不到工人。
　　其次是央行克制加息，这一条表明通胀ke制，滞涨开shi。
　　在人min币升值到顶的时间，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上chu现连续三个月的逆差。那么，按老例，人民币将ke制sheng值。这shi不但仅只是买fang的机遇，也是购买美yuan的最好机遇。zhe个底bu的确认，有三大特性：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式建立；er是中美经济he战略和相助干系不停在维持，这个shi期内没有大的风波；三是美元走强，突破90点hou。
　　摧毁高房价的，末了是人口布局。都市Dao处是住宅，但是，有的官员一ren几十套，er农夫工和大学毕业生yi辈子也底子买不起De住宅，还叫做住宅吗？天下660个都市空zhi住宅已经突po一亿套，可yi供3亿人居住。空吧。
时间：2011年09月16日 08:19:57 中财网
　　除liu易斯拐点已经chan生外，以上三大拐点都将在2012nian产生。
　　如今好了，mei有人完婚，没youren必要住房，去炒ba。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅du比上年yao增长10%。建这么duo屋子，完全缺乏战略si量。想买屋子的买不起，也买不到；不想mai的，拿着大把钞票把房价炒到天下人讽刺。到2015nian，都市老龄化海潮涌起，高峰期2020年，都市斲丧力急剧阑珊，那个时间再来看看如jin的作为，这些人另有脸见江东尊长ma？
　　央行加息与否，是有很多数据在支持，我们在这里不再赘述。我们suo体贴的一大数据，由于统计局De变lai变去，已经很不可信，这没干系让wo们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也便是说，CPI回到3%yi下，是央行克制加息的重要依据。办理层要不要央行加息，重要是看CPI是不是降下来了。
　　民工荒征象，便shi这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，并且，已经袒暴露恶guo，直接导致企业停业 。国度把农夫勾引到都市打工，什么保障都没you。nongfu工底子就没有因此而积聚财产，更谈bushang到都市斲丧，Chi喝玩乐，通胀一lai谁dou斲丧不起；衣食住行，无一能得到保障，更谈不上可以或许在dou市买fang，可以或许居住。如许的da工，不可连xu。这是一种典范的伪都市化。

　　时间节点上坚决：人民币如今已经升值3.6%，离2011年的预期mu标6%另有2.4%的空间，看来升破6元，要Dao2012年的6月至7月zhi间。
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泰安blm

看来当前關心房价的人不多啊！

yneNzAUo

回答几個问题：
未来房产有投资價值吗？
　　就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投資收益是房產和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是沒有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。
　　房產税会開征吗？
　　回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的開征辦法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一點，取得社会财富的新平衡。
　　房价還有上涨动能嗎？
　　从周期性来判断，这一輪的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚齡人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买動能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通脹富人通缩》里面講了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。
　　泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？
　　我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值關系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陸，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。
　　这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选擇软着陆。目前，政府选擇的是软着陆的模式。由于政府不肯放棄房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。
　　房地产崩盘对我们有什么影响？
　　如果是房价泡沫破灭，影响最大的是投機客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘會引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。
　　作为私人和家庭，不妨购买一些美元，应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机，应對能力较弱，最后会乱发鈔票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。
　　收尾的话：
　　说了这么多，都是本人思考的结果。仅供大家参考，不做买房依据。我想，经济的规律不可抗拒，违背經济規律，总有一天要吃苦头。
　　还有一个最大的风险，改日再谈，那就是国际资本如何攻击人民币，这是我在这半年倾尽心血在研究的事。首先要问的什么是热钱？央行对此讳莫如深，外管当局甚至说，热钱只有350亿美元左右。我和国内许多金融专家最后一致认为，所谓熱钱，广义来讲，所有外汇储備都已经转化为热钱；狭义来讲，只是出口未结款部分。如果这个定義成立，那人民币的风险敞口非常巨大，进入房地产的热錢对我们是致命的。不過，這不在我们今天討論之列。
　　祝大家快乐！(.中.国.证.券.網 .牛.刀)

趴地

其次我们來看看谁在逃顶？
　　在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不覺的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。
　　这一轮的加息通道是在2010年10月開启的。随后11月，央行发布数据，銀行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据當時就引起了我的重视，一个问號是：这些存款储蓄去了哪里？
　　股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有區区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？
　　一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。
　　再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超過40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人還在拼命博傻，而大投资人一个月內拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。
　　这个顶逃的利索。
　　第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些錢到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托產品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。
　　这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滯涨走向普跌。
　　大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。
　　中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被凍结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意義，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑匯票，对流动性造成灭頂之灾。房价大跌趋势就此生成。
　　再来看看大的開发商的表现。
　　谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降價没有引发退房风波。
　　2011年元月，恒大全国范围内降價，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1-20名折扣7.5折；前21-50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85 折销售。
　　這些是跑的早的，所以，降價15%就能吸引购買。但是，到6月份恒大发現销售进度不妙，便做了一个噱头--内部員工可享受6折優惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。
　　然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。
　　再来看看万科。2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，現金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全國开展明升暗降的活动，后来发现市場不为所动，便干脆降价卖楼。古人說：圖穷则匕首见。万科廣州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼處了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。
　　温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。
　　现在堅守房價的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有開发商资金链出問题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。
　　那么，市场后续走势如何。
　　我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将會有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。
　　第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始穩住阵脚，试图恢復经济增長。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持續高涨，压制了全社会的购買力，长期下去將导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产業。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将會严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会開始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投進市场，现金为王；同時，公租房開始啟用，租金涨价的历史结束。
　　第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不會超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中國彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破滅，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。
　　但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013 年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心層的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。