保障房后续管理赣州“探路”

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随着我国保障房工程大规模的推进，这一涉及数以亿计中低收入群众的民生工程后续管理问题日渐凸显。

    面对保障性住房后续管理的资金紧张和管理力量欠缺难题，各地进行了一些积极的探索。以江西省最大的设区市赣州为例，2004年至今，全市建设保障性住房13.17万套，建立了由住房保障部门牵头，街道社区、物业公司等共同参与的监管责任机制，形成了“有人管、能管事”的良好局面。

    基层干部指出，保障性住房建设在弥补量的短板之后，步入后续管理探路期，将面临着繁重的租售、运行、退出、维护等管理任务。保障性住房管理科学与否，退出机制完善与否，运行资金如何保障，成为下一步这一民心工程的另一重考验。

    一片小区一个站统一管理

    走进兴国县保障房小区和谐欣城，只见24栋黄色外立面的多层楼房整齐划一，醒目的“和谐欣城管理办公室”就设在中间一栋楼的一楼。站里工作人员的岗位牌和联系电话已全部上墙。

    小区已入住516户廉租户，还有几百户正在办理入住手续。和谐欣城管理站负责人钟永贞告诉记者：“等1600多户住满后小区将有5000多人，目前有5个在编人员负责管理，另外从社会上聘请了4个保安和清洁工。”

    记者走访了赣州市中心城区、于都县、兴国县等的多个保障房小区发现，几乎每个保障房小区都有这样的“公房管理办”。

    据了解，赣州市保障房管理形成了一个模式，各县区的保障房后续管理统一归口在市县房管局下面的二级单位“直管公房办”，“直管公房办”在各个保障房小区下设了管理站或所，根据小区需管理的保障房体量分配工作人员。保障性住房租金上缴财政，与人员工资、维修等支出实施收支两条线。小区的物业管理，由公房管理站或所面向社会组织招投标。

    赣州市公房管理处南外房管所是市中心城区专门进行保障房后续管理的机构，副所长骆小平介绍，中心城区有四个保障房小区，就下设了四个公房管理站，总共有39个人专职负责。

    赣州市近10年来，已开建保障性住房13万套。市住房保障局保障科副科长杨志说：“这是一大笔国有资产，带有明显的公益性质，全部投入使用后，将面临着繁重的租售、运行、退出等管理任务，完全交给社会上的人员来管难让人放心，必须有专门机构负责。”

    赣州市“直管公房管理办”，是一个成立了几十年的老单位，随着赣州市直管公房经营改革的推进，成套的直管公房推向市场，曾经负责大量公房租金收取和续签等工作的“直管公房管理办”近年来“业务量”大大减少，为了养活职工，有的还要向社会上接业务。

    兴国县房地产经营公司经理张琴说，兴国县目前只有不到3万平方米的直管公房了，“客观上，保障房的后续管理也盘活了这批人。”

    融入住户温情管理

    下设在保障房小区的公房管理站职能主要分两大块，一是日常业务管理，二是房屋维修。日常业务管理则包括住户生活状况调查、租金的收缴、合同的续签、住户的腾退、物业公司的管理等。

    赣州市阳光吉泰新城公房管养站站长陆哲华先后在三四个保障房小区驻扎管理过，她说，保障房分配实施动态管理，条件发生了变化，要及时调整。比如，刚入住时是夫妻俩，后来离异，其中一户续住只能申请一居室，不能享受两居室……单住户情况的了解和腾退是件很费时间和精力的事情，如果不到位，群众就会有意见，也有失公平。

    陆哲华说，一些住户思想观念存在问题，思想工作非常难做。“但是如果工作人员与住户平时就熟络，这项工作就更好做了。”目前，赣州市已腾退了几百名后来不符合条件的住户。

    租金与物业费收缴难成为一些地方保障房后续管理的不良现象。赣州市保障房租金与物业管理费的收缴采取两项打捆银行代缴形式，效果不错。2013年，赣州市保障房小区两项收费率达到了99.7%。

    维修是保障房后续管理的重点工作。骆小平介绍，赣州市中心城区的保障房维修已形成一套规范做法，一般先由住户向小区物业报修，物业公司再向小区公房管理站汇报，然后管理办组织人去现场勘测，甄别责任是开发商，还是站里，再在规定时间实施维修。

    赣州市保障房小区的物业公司全部由公房管理办通过招投标形式确定。“我们每个月对物业公司管理状况进行不定期考核，比如垃圾清除得快不快，地扫得干不干净，车辆有无乱停，有无违章搭建，住户满意率，这些都是决定物业公司能否拿到全额物业管理费的指标。”骆小平说，“今年1月份，渡口路保障房小区就因为垃圾处理不及时被扣了20%的物业费。”

    记者采访时还发现，保障房小区住户不同于一般商品房小区，“公房管理办”往往在保障对象心中就代表着zf。因为住户的特殊性，房管局公房管理站就成了大事小事都要管的“婆婆”，成了zf传递关爱的纽带。

    “小到夫妻劝和，大到屋面漏水，管人管房管生活管就业”，这是公房管理所工作人员对自己工作内容的概括。

    保障房小区人户分离现象较常见，这会给住户带来教育、医保等方面的问题，于都县贡江镇阳光东溪新村廉租房小区管理办公室最近在与公安部门协商解决五六百户家庭迁户口的事情。

    办公室主任卢小兵说，为了帮助住户就业，管理办还引进一些作坊式的小厂来租小区配建的店铺，使住户能在家门口就业。阳光东溪新村廉租房小区一楼的几十个店铺中，“坤芃缝盘厂”和“正佳制衣厂”34名工人全部是廉租户。

    一些县市还采取工作人员与保障对象结对帮扶的方式，使保障对象感受到温暖。

    记者走访赣州市多个保障房小区发现，几乎每个小区都设有警务室、物业公司、居委会、爱心超市，小区内绿草如茵，卫生环境很好，小区居民颇为满意。

    后续管理期待“法力”

    基层干部指出，保障房建设管理任务的不断加重和管理力量欠缺的矛盾正在显现，作为数额庞大的国有性资产，保障性住房分配公平与否，管理科学与否，事关民心工程的zf形象。

    以赣州市为例，随着保障性住房建设规模的不断加大，在保障房后续管理方面做出了有益探索，但仍面临一些压力。

    保障房建筑保修期后的维修压力。按照国家有关规定，建筑物水管等保质期一般为２年，屋面防水工程等一般为５年，保质期内维修归施工单位。而现在，超过保质期的保障房越来越多，维修的负担越来越重。赣州市第一个保障房小区渡口路廉租房小区近三年来，维修费用逐年递增20%。

    记者了解到，对于维修资金的解决，江西省规定，可在小区内配建10%的非住宅用于商业运营，但是，一些建得早的小区没有配建，建得晚的小区多半地处偏远，租金收益较低。赣州市有的县表示，如果压力大，可能要调高租金，但是又担心会引起群众不满；也有的县表示，到时只有协调财政解决了。

    杨志说，赣州市中心已建好多栋几十层高的电梯房，全是公租房。以后的电梯维修、二次供水等，维护压力也会很大。

    管理人员老化，后续管理力量面临压力。“直管公房管理办公室”人员普遍存在年龄大，身体差，知识技术跟不上的特点。赣州市阳光吉泰新城是江西省已建成的最大保障房小区，已入住4300多户。

    陆哲华告诉记者，小区里有8个工作人员，平均年龄45岁，其中一位患心脏病，一位患高血压。平时工作是体力活，有的爬到楼上就下不来了。

    骆小平说，“公房管理办”是一个老的事业单位，受体制限制进人难，受待遇差影响留人难。去年招了9个人，不到两天走了三个。赣州市公房管理处南外房管所有39个工作人员，管着市中心70万平方米的保障房，今年还将有7000多套投入使用，任务更重，压力更大。

    腾退制难执行，实际操作有压力。申请保障家庭取得住房后如发现其不符合条件，尚无有效的退出机制和行政执法手段。按照规定，不搬的话要调高租金，不给的话可以起诉，但是市中心城区去年有几例此类情况，法院不受理。

    保障性住房家庭信息采集难以到位。由于没有建立统一的社会诚信体系，居民收入透明度低，信息系统提供数据不完全，保障家庭的经济状况不能得到准确反映；在其经济状况发生变化时，亦不能被及时有效发现。

    基层干部建议，完善动态管理机制指标体系，推动各部门间信息资源共享。建立住房保障、住建、民政、公安、税务、银行、公积金等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，掌握保障家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产记录、公积金缴纳、购车等情况，从而全面了解保障家庭实际情况，提供核查报告。

    为了使保障性住房管理有法可依，基层干部呼吁，建立健全法律法规，加快住房保障法的制定，为地方破解保障房管理的具体困难提供支持