赣县房产：牛刀：香港三熊另有华南五虎那么荣幸嗎？

你是唯一

三是如今另有很多政策没有出完，要是zhe些政策取向是da范围兴jian社会保障住宅，那么一部分需求将敏捷转向保障性的住宅，商Pin住宅的范围主动淘汰。我乐观的预估，2011年整个商品住宅的贩卖很难突破3wan亿，直jie降落33%左右。33%De贩卖总量降落，帶来房价的降落也是巨大的。现有天下70个大中都市住宅用de充足开辟三年，囤地的增值税又进步了1.5%至2%，100亿的地皮每年增长2亿的本钱没有几个开辟商可以或许一撑下Qu，再说，高出两年没有开辟當局强行收回。



华南五虎全活过来了，准备烂尾的楼盘古迹ban的复生了，那些原来底子买不动的屋子居然涨了一倍乃至两倍的代價被抢的光光。从如jin的赣州lun坛数据上，我们可以看出，2009年fang地产贩卖总額Daoda4.4万亿，但是，房地产在银行的贷款余额到达7.3万亿，僅2009年12家上市银行新增貸款中涉房地产的貸款就you5.28万亿。华南五虎能不活吗？运气啊。
二是中間当局面对换届，shui都求一个稳固，不会把方才订定实xing的政策又全部颠覆，来一个180度的大转弯，重新開始救市。这种环境可以产生在2008年，但是不会產生在2011年，而从华南五虎的环境看，他们当初那么豐富的气力，也只能撐住一年半。要是这一轮調控是从本年元月算起，香港三熊只能撑到2011年7月，资金链全面瓦解。
更重要的是，绿城的资金压力仍舊较大。绿城中国被以为是在港上市的要de本地地产公司中杠杆率最高的公司，2009年耗资456亿元激进拿地，占条约販卖额的88.8%。zhe使lv城的“資源包袱”高高在上。绿城中国总裁寿柏年向期間周报ji者表现：“本nian我们又买了一些地皮，地价90亿元左右，要是我们接下來不买地，本年绿城大提要付200亿元的地价款，到如今为止，绿cheng已經付出了100亿元。”本年又是绿城最费钱的一年，绿城团体在建项目达102个，新開工面积将高出800万平fang米，在建面积将高出1200万平方米，仅次于绿地和万科。

源头：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_48ea108c0100isyz.html) - 牛刀：香港三熊另有华南五虎那么榮幸吗？_牛刀_新浪博客 zhe次受Dao影响De，被市場上称为“香港三熊”。所谓香港三熊，是指中国大陆三家在香港上市的房地产企业，分别是绿城团體、zhongxin团體和中国地產。这三家公司绿城在中国大陆ming氣最大，天然也jiu受到更多的Cun眷。这三家面对的环境，同当年的华南五虎是一样的，市场zheng在检yan他们的资金链，实際上也是在检验他们的运气。他们you华南五虎那么好的运气吗？

2月29日，中新團体颁布告示稱，以总价3.75亿收购徐州一房地产项目公司，新增地皮高出100万平方米，如许，中新团体又朝千万地皮储備迈进了一步。如今，跑马圈地还没有止境，只是为了做大。然而，正像一家外洋投资機构所担xin的那样，不管中国经济以后怎yang增zhang，中国房地产的危害都将令人警惕翼翼。圈地越多，资金需求量就越大，负债就越gao，要是中国楼市还是2009年那样的炒買炒卖，然后冒去世注入货币，那固然题目不大。而香港三熊所面对的题目Bian是，中国樓市另有大概变成一个炒买炒卖的天guo吗？

再來看看中新tuan体。这间在香港的上市公司不停比较低调，并且策划方法多元，但是，zhong新团体在2008年就把香港投zi人呼隆地一愣一愣，有的香港财经媒体大标题bao道中新团体的负债环境，直言中新團体已经停业。但是，且慢，zhong国的刺激经济筹划挽救了中新团体。挽救过来了，you的会痛定思痛，比喻说恒大，这次是最早跑得快的開辟商；但是，中新团体从战略上并没有这么思量，而是推出了二三线都市千万平方米地皮储备筹划。

牛刀：香港三熊另有华南五虎那么荣幸吗？

由此可以看出，香港三熊大概mei有华南五虎那么好运气，在危急关键遇見救星。这不dan仅只是香港三熊，也是很多开辟商面对的艰巨选择。从环球各国的huan境看，房地产shi一个很不好做的财chan，由于地皮私有，取得地皮便是一件非常难办的事。中国的国情是，地pi在当局的手里，但是，当局必须li用地皮造福da众，不然，难以服众。在这种环境下，本輪调控绝fei只有一年的周期，沒有一個放肆囤地的开辟shangke以或许说，他的资金链会不出题目？
了解这個题目，对全部的开辟商来讲dou黑白常痛楚的。一是从趋势shang看，2010年的調控只管无关痛痒，但不容否定的畢竟是克制了楼市谋利举动，這一点是翻bu过lai的。而中国的楼市一旦离开了炒买炒卖，真实的购买力不大概支持这么高的房价，因此，楼市内涵的调解已經開始，全buzai2009、2010在地皮上扩张的公司，都面对后续kai辟的本钱题目。这是香港三熊的绝症，无人能治。
jin仅只是房价shang涨了一倍那倒没什么，关键是当局信誉江herixia。老百姓不信托当局那倒沒什么，反正只shi买不起屋子罷了。可骇的是，身在长处之中的开辟商也以后不信托當局，这jiu貧苦了。这轮调控一出台，任志强就哈哈大笑，“diao什么？房价一降总理比我还发急”。几天之后，潘石屹高调论调控，总結说：“房价不会降，开辟商不差钱”。
除了恒大，hua南五虎当中另有碧桂园、富力、珠江和合生创展，面对的是一样的处境。他men都是zhe名中国的大开辟商，但shi他们的资金鏈條耐不住长期的贩卖不旺，但是，他们又不敢一次就把房价降到底，由于一次降到底的危害在于，屋子更mei人买。华南五虎就此着名，全部公司都没有xian金流，全都处在发不出人为的地步，那个艰巨可想而知。然而，天不灭曹，2008年9月15日，美国雷曼兄弟停业。原来，美国一个投资银行停业，关中国啥事呢？但是事bian就来了，那便是美国当局开始刺激经济籌划，以防备经济大幅下滑。中国当局也开始了刺激经济筹划，比美国hai美国。


中间当局找到了这个绝佳的机遇，开始了一场大张旗鼓De挽救高房价的举措，从财产政策shang、cai税zheng策上、貨币政策上，动用统统当局资源，开始了空前未有的救济开辟商的举cuo。减免买卖业务关鍵的税费，低落銀行贷款利率，将开辟商自有资金比例进步到20%，平凡住宅进步到15%，地皮出让金同等脱期缴纳，有的都市乃至做出地皮出让金卖完屋子再交。如许，有的都市購fang入户，有的都市购房实xing财务補贴，这还不可，于是，央行开动le印钞机，向市場投放了大量的底子货币。一Ye之间，全部开辟商全都不差钱，开辟商还会差钱吗？
xian来看看綠城。毕竟上，绿城巨额负债策划的方fa不停受到业内诟病。只管客岁楼市大热，绿城中国De净负债率已經过2008年底的140%，减缓至2009年底的105%，但在地产上市公司中reng属高位，如今遇到史上最严格的楼市调控，无疑是对lv城高负債模式的检驗。根据綠城颁布的财務报表，本年1-4月份，绿cheng实现贩卖金额达人民币143亿元，较客岁同期增长170％，但绿城tuan體仅完玉成年目biao的21%，明显低于内房股偕行30%的均匀程度。


显然，他们两人的话都是对的。不但话是对的，畢竟也证明白他赣州论坛们的论断。2008年zai调控的高峰，yi批开辟shang眼看就要撑不住了，到处籌钱也接不上茬，当时是真差钱。最差钱的是华南五虎，他们两年多lai挥师北上，转战天下，戰线拉De很长，又分别做了N个地王，五虎當zhong的恒大已经有半年多还不了银行的利钱，发不了員工人为。坊间听说，当时方才在美国IPO的易居中國的老板和恒大谈買卖时，牛逼一吹：“我给你8个亿”，立马就揽下了恒大的dai理业务。听说罷了，我没you印证，zhi是阐明当时的恒大早已没钱了。以是，又有听说说，易居中国的8ge亿救了恒大。

在这么麋集的调控中，纵然卖不出屋zi，开辟商也刚强不貶价，显然是有底气的。开辟商之以是有这个底气，天然有其原理，由于中guo不是俄罗斯，普京总理说一声，房价太高影响市民生存，一年之間，莫斯科房价降luo了60%。而中国呢？調控diao控，调了一半，再来一个“救市”，于是，房价翻了一个倍的猛涨了一年。不但没降，反而变本加厉，上涨le一倍。



如今又开始diao控，說是克制部分都市房价过快上涨。当局不以为房价上涨是错的，固然也不會以为所謂房價shang涨着實只是货币投放的增长，那么，由于无法变化的毕竟，以是，才重新开始又一輪调控，同样采qu的是财税政策和货币政策，什么“er套房首付五成”，進步贷款基准利率等等，这统统原来對fang價没有什么影响，要是是真实的市场需求干系，那么该买屋子的还是会mai，稀罕的是，便是出臺个如xu的政策，居然影响了成交量，從一线都市开始，成交量急剧萎缩，说不差钱的開辟商又急了。这hui急的不再是华南五虎，这五虎都学乖了，此zhong，恒大率先在天下100个楼盤贬价促销，以是，現金流没有受到影响。


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