经历了股市泡沫破灭，我们更当警惕楼市泡沫(转贴)

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最近，有两件事情引起了我对楼市的思考：一是这几天很多媒体都在报道，说很多城市房价在下降；二是我的小外甥也在为是否现在买房相当地纠结。
让我们先回顾一下中国的房地产。中国的住房制度改革，始于朱镕基总理时代。从1998年开始实行货币分房，至2003年，房价一直比较稳定；2004年到2007年，房价一路走高，几乎没有下跌；2008年受世界金融危机影响，房价稍有下跌，但是很快又开始上涨，尽管国家出台了一系列打压房价的政策，房价曾几度震荡，但每次调控政策过后房价均呈报复性上涨，一直到现在。
房价一路上涨以来，很多老百姓茶余饭后都在讨论：房价会不会下跌？什么时间会下跌？电视上也有很多讨论房价的节目。但是我发现，每次讨论的结果都是惊人地相似：有人说会下跌，就有人说不会下跌，且各有各的理由。有人甚至为此打起了赌。
对于房价的分析，经济学家们从来没有停止过发表他们的高论。只是他们的说法常常相互打架，让我们老百姓无所适从。但是，我坚持认为，只有我们平时多读点书，多一点思考，搞清谁说的有理谁说的无理，其实不难。
房价为什么会上涨？我认为房价上涨有主要有五个方面的原因：1）地价过高。政府一直追求GDP上涨，而GDP在出口、消费无法拉动的情况下，最简单的方法是高价出卖土地，实行土地财政，导致出卖土地的收入占GDP的50%甚至更高。而地价高，必然导致房价高。2）商品房垄断了市场供应。城市老百姓要解决住房问题，只能购卖商品房，不能自建房，而经济适用房、廉租房等保障房的建设雷声大雨点小，目前根本解决不了问题。房屋供应量不足，且不能充分竞争，房价一定会不断走高。3）炒房投机。我们制造业的利润率比较低，且赚钱相当辛苦，当企业主都觉得炒房比做制造业更赚钱时，故大量资金为了实现保值增值（抵御通货膨胀及资本逐利）而流入了楼市，造成房屋需求量放大，从而抬高了房价。4）开发商假案揭。本来没有人买房，开发商自己搞虚假案揭——自己卖给自己，一边从银行取得贷款，一边哄抬房价，最后房价抬高后再以更高的价格推向市场。5）国家货币供应量增加。这并不是真正意义的房价抬高了，真正意义是指通胀。简单地说，就是随着货币超发钱更加不值钱了。


如果房价过高，严重脱离了房屋的实际价值，其危害是相当大的。如果一旦崩盘，会引发经济危机。日本、香港的教训就是例子。就算是不崩盘，也会影响社会的再生产能力，特别是让老百姓背上沉重的房贷负担而无力消费，而影响经济发展。所以，国家发现房价过快上涨后，也出台一些措施在打压房价。以前是提高利率、搞高首付比例、限制二次房贷，现在有些城市已经开始了限购，直接不准你购买第二套房。可是，我们发现这些措施作用相当有限，仍然没能限制住房价的上涨。故有人开玩笑，“房价问题国务院总理说了不算，总经理说了才算”。
现在房价是不是过高了呢？这个问题比房价上涨过快，显然更难回答。因为相对于老百姓的收入增长来说，房价的上涨过快是显而易见的。但是，尽管如此，很多人认为现在房价并不高，且还会上涨，因为他认为以后一定有人愿意出更高的价买他的房子。特别是前面的事实已经证明，当房屋市场价格高于其实际价值时，很多人进入房市炒房仍然赚了钱。
从理论上讲，无论房价多高，只要将来有人愿意以更高的价接手，其实房价都不算真正的高。但我们一定要明白，当房屋价格严重高于房屋价值时，楼市里的泡沫就已经形成，且这些泡沫终有一天要破灭。当泡沫开始破灭时，将没有人再愿意以更高的价、甚至是以相对低的价接手房子，那时就不得不砸在手里眼睁睁地看着自己的财富被蒸发。
经历过“股灾”的人也许都还记得，2007年10月16日我们中国股票最高达到6124点的高位，而后来泡沫破灭时，股票正如当初上涨一样的发疯，一路疯跌，最后跌至1640点才止跌。很多股票狂跌90%以上，很多股民100块的本钱，最后只剩几块钱，连跳楼的心都有。
我不是经济学家，无法预测楼市什么时间会降价——也就是大家所讨论的“拐点”。就算是经济学家，也只能告诉我们楼市里是不是已经有了泡沫，有了多大泡沫，同样无法准确告诉我们楼市什么时间会降价。因为经济学家只能从理论上进行推导和分析，而对复杂的、变化的实际情况其根本无法掌控，最多也只能是从趋势上做出一些预测罢了。
如果你问我，房价会降吗？我会说：一定会降，迟早的事；但这不排除短期内还会继续上涨。但是，如果你问我，什么时间会降？我会说：不知道。为什么呢？因为房地产的泡沫破灭，是由多种偶然和必然的因素共同决定的，什么时间破灭也是难以准确预测的。这同我们股市泡沫破灭其实是一样的道理。所以，经历了股市的泡沫破灭，我们需要更加注意楼市里的泡沫。

oscarlee

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