查验“五证两书”后购房者还要注意几点

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购房者都知道在购房前应核验开发商是否具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。同时还须向买家提供“五证”外的《住宅质量保证书》和《房屋住宅使用说明书》。但是昨天记者从辽宁诚事律师事务所律师任厚诚那里了解到，除了核准“五证两书”外，购房者还应注意几种情况。　　所购房产是否已设置抵押权?
　　在购房前购房人查看开发商出示的《国有土地使用证》时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，购房人应请开发商介绍清楚抵押权人(一般为贷款行)是否同意预(销)售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书;并在办理产权过户手续之前请开发商告志愿设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意查清自己购买的房产是否属于已抵押的部分。
　　目前存在的问题是，由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致购房人无法顺利取得《房屋所有权证》，从而使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。
　　开发商是否超面积销售?
　　在商品房预售许可证背面印有可销售范围，如楼座、楼层、房号、总共多少平方米等。购房人在购买商品房时，一定要认清商品房的楼牌号是否在销售许可证的范围内，如果不在，说明该房属于超建房屋。超建房屋是违法的，购买后是无法办理产权的。
　　要注意开发商的经济实力和资金情况
　　开发商虽然取得了《商品房预售许可证》，但要办理该楼房的产权证必须要有《竣工验收备案证》。《房屋备案证》主要是证明商品房验收合格，并可交付使用是办理《商品房产权证》的必备条件。而在现实中往往开发商和施工单位之间因资金等问题产生矛盾或纠纷，商品房虽然已经建成，但由于开发商拖欠工程款，施工方往往采取拖延或不交付工程竣工资料。使得商品房虽然建好，但仍然无法办理产权。

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