牛刀：房价已经见顶 樓市将出现三阶段下跌www.ganzw.com

趴地

其次我们來看看谁在逃顶？
　　在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不覺的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。
　　这一轮的加息通道是在2010年10月開启的。随后11月，央行发布数据，銀行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据當時就引起了我的重视，一个问號是：这些存款储蓄去了哪里？
　　股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有區区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？
　　一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。
　　再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超過40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人還在拼命博傻，而大投资人一个月內拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。
　　这个顶逃的利索。
　　第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些錢到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托產品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。
　　这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滯涨走向普跌。
　　大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。
　　中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被凍结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意義，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑匯票，对流动性造成灭頂之灾。房价大跌趋势就此生成。
　　再来看看大的開发商的表现。
　　谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降價没有引发退房风波。
　　2011年元月，恒大全国范围内降價，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1-20名折扣7.5折；前21-50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85 折销售。
　　這些是跑的早的，所以，降價15%就能吸引购買。但是，到6月份恒大发現销售进度不妙，便做了一个噱头--内部員工可享受6折優惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。
　　然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。
　　再来看看万科。2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，現金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全國开展明升暗降的活动，后来发现市場不为所动，便干脆降价卖楼。古人說：圖穷则匕首见。万科廣州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼處了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。
　　温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。
　　现在堅守房價的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有開发商资金链出問题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。
　　那么，市场后续走势如何。
　　我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将會有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。
　　第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始穩住阵脚，试图恢復经济增長。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持續高涨，压制了全社会的购買力，长期下去將导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产業。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将會严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会開始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投進市场，现金为王；同時，公租房開始啟用，租金涨价的历史结束。
　　第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不會超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中國彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破滅，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。
　　但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013 年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心層的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。