牛刀：房价已经见顶 樓市将出现三阶段下跌www.ganzw.com

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回答几個问题：
未来房产有投资價值吗？
　　就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投資收益是房產和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是沒有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。
　　房產税会開征吗？
　　回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的開征辦法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一點，取得社会财富的新平衡。
　　房价還有上涨动能嗎？
　　从周期性来判断，这一輪的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚齡人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买動能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通脹富人通缩》里面講了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。
　　泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？
　　我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值關系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陸，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。
　　这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选擇软着陆。目前，政府选擇的是软着陆的模式。由于政府不肯放棄房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。
　　房地产崩盘对我们有什么影响？
　　如果是房价泡沫破灭，影响最大的是投機客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘會引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。
　　作为私人和家庭，不妨购买一些美元，应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机，应對能力较弱，最后会乱发鈔票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。
　　收尾的话：
　　说了这么多，都是本人思考的结果。仅供大家参考，不做买房依据。我想，经济的规律不可抗拒，违背經济規律，总有一天要吃苦头。
　　还有一个最大的风险，改日再谈，那就是国际资本如何攻击人民币，这是我在这半年倾尽心血在研究的事。首先要问的什么是热钱？央行对此讳莫如深，外管当局甚至说，热钱只有350亿美元左右。我和国内许多金融专家最后一致认为，所谓熱钱，广义来讲，所有外汇储備都已经转化为热钱；狭义来讲，只是出口未结款部分。如果这个定義成立，那人民币的风险敞口非常巨大，进入房地产的热錢对我们是致命的。不過，這不在我们今天討論之列。
　　祝大家快乐！(.中.国.证.券.網 .牛.刀)