房贷：蕴涵致富机遇的有效理财工具

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　　如果你问房子有多重要？我会明确回答非常重要。在衣食住行四个基本需求里它排在了第三。我们吃饱穿暖后，就必须要考虑住房的问题了。你结婚时，要考虑婚房；你有孩子时，要考虑为孩子换大点的房；等你孩子成人结婚时，你又要考虑他的房子了。所以房子的事会一辈子围着你转。在现代社会，想买房子，一般就离不开房贷。提到房贷，可能许多人就会想到的是背债，是沉重的压力。　　今天，我换个轻松点的话题，从理财角度来探讨一下房贷。借贷买了房子，你不仅仅是得到了一套房子，而且还获得了一个非常不错的理财工具。之所以这样说，有两大原因。　　首先，房子本身就是一笔非常不错的投资。从国外发达国家经验看，在较长期限内，房产价值会伴随经济的成长而不断增值。投资于房产，不仅能解决你的居住需求，更是做了一笔稳定增值的投资，帮助你有效抵御通货膨胀带来的贬值。就国内情况来说，如果10年前你在上海购入套房产，增值的比率即使去掉地产投机带来的影响，也远高于这10年通货膨胀率的总和。当然投资房产也要量力而行。依据房价与家庭收入之比，来衡量你能购买的房产。目前比较公认的说法是，房价与家庭年收入比，6倍就是上限了。　　第二个原因是银行贷款的杠杆效应。杠杆效应这一词在公司理财中是经常被提及的。简单说就是利用银行贷款，实现更大利润。只要你投资收益率高于贷款利率，那就是用银行的钱来帮你赚钱。现代社会，公司需要理财，个人更需要理财。买房子，能贷款，就等于是给了你极好的机会，来利用贷款的杠杆效应。现在买住房一般都能借七成贷款，那就等于让你投入的资金的增值能力翻了三倍(当然，与此同时，你所需要承担的风险也相应增加)。而且银行房贷，对于购买第一套房产的客户，一般是在人民银行的基准利率上下浮15%，除了买房子，客户从银行是借不到这么低利率贷款的。下浮15%后，贷款利率才6.5%左右。现今，国内资本市场发展势头良好，银行里又都有不错的理财产品可以购买，让你的投资收益率超过贷款利率是完全有可能的。而且房贷提前还款成本低。银行对提前还款违约行为收取的违约金很低，一般为提前还款金额一个月利息，甚至不收也有。如果有好的投资，就留着贷款，用闲置资金去投资；如果短期内没啥好机会了，就提前还款。　　要充分发挥房贷的好处，就要做好现金流管理。对个人来说，现金流就是你的现金收入和支出，包括每月薪水、年底奖金、租金收入、生活费、房子维修保养支出等。管好现金流，就是在保证自己现金收入与现金支出相配比基础上，充分提高自己的资金收益率。要保证现金收入与支出配比，就要算好房贷与其他负债支出占你家庭净收入比，一般不超过50%是合适的。如果超过这一比例，每月的还款负担就可能降低你的生活品质。配比完成后，就要考虑提高资金收益率了。每月收入还了贷款付掉生活费后，剩下的钱如何提高收益呢？这里就介绍一个小窍门。现在部分银行对于借了房贷的客户，有针对性地推出了一种以存款抵扣贷款利息的产品。使用了这类产品，你在银行的部分活期存款会视同做了提前还款，可以节省贷款利息支出。这样，每月剩余的资金最少也能获得与贷款利率相同的收益，等积蓄的资金多了，还可以购买收益更高的各种理财产品。　　从理财角度看房贷，有两个因素必须重视的，那就是机会成本与风险。机会成本通俗来说，就是一笔钱你投资于某一方面后失去的投资于其他方面的收益。比如你买了房子的钱，就不能再用来买股票了。万一股票收益高于房产收益，那就等于机会成本大于你的投资收益，从机会成本角度来说这次购房投资实际上你是错过了更好的机会。所以在作出任何决策前，都必须要牢记机会成本。比如在做提前还款时，很多人只看到了每月要付出的贷款利息，没看到手中余钱的机会成本，匆忙作出提前还款的决策，实际上反而降低了自己的理财收益。　　另一个要牢记的是风险。任何投资都有风险。投资房产有四大风险要留意，即流动性风险、市场风险、政策风险、利率风险。在我们作出决策前，不仅必须要认识到这些风险，而且还要对自身承担风险的能力与意愿作出判断。　　从理财角度看到的房贷，将不再是你的财政负担，而是蕴涵着致富机遇的有效理财工具。　　［作者为南洋商业银行（中国）有限公司副行政总裁］(责任编辑：李占锋)
本文转载自：和讯银行
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