专家呼吁zf支持合作建房

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    专家指出，“合作建房”应成为未来解决住房问题的一个方向，呼吁zf加强对合作建房者的引导，通过发展住房合作经济将“夹心层”从商品房、保障房两种传统渠道中分离出来

    普通人能不能在城市自建房屋? 7月11日，曾经涉足房地产行业多年，今年39岁的孙智群再度宣布将发起合作建房计划，这也是2003年以来，第三个宣布将在北京进行个人合作建房的发起人。但是，在不少业内人士看来，没有zf的支持，孙智群的计划很难成功。

　　早在2003年，身为联想公司工程师的北京小伙就率先提出普通人应该通过合作建房摆脱现有制度的束缚，建设自己的理想住房。在有“中国合作建房第一人”之称的于凌罡看来，合作建房就是“联合起来，一起当开发商”，不但可剔除大量开发商利润，置业者更可以参与房屋拿地、设计、建设的全过程，对户型结构、社区环境、物业管理等问题都有发言权，因而真正实现了购房者的物业自主权。

　　中国土地学会副理事长黄小虎对合作建房者的探索精神表示肯定。他指出，实际上这是当前高房价状态下“逼出来的”一种模式。然而在这种模式下，市场风险由谁承担，内部纠纷如何解决等都是问题。

　　合作建房瞄准的目标人群，是介于能消费得起商品房的中高收入者和zf住房保障体系覆盖的中低收入者之间的“夹心层”。因而孙智群把合作建房的社会影响称作“解放中产”。在国外，住房合作社是解决住房问题的一种重要途径。在欧洲大陆一些国家，住房合作社建设的房屋达到了住房总供给的30%到40%。黄小虎介绍说，在国外合作建房并不是一群个人来建，而是由法人组织来建，各住宅合作社都有自己的法人代表。现在中国的“合作建房”，严格意义上来说并不符合国际上的“合作建房”规范，在操作模式上还存在许多值得商榷的地方。

　　目前住宅合作经济没有组织和管理，所以在初始时期可能很多人确实是为了自住才参与合作建房，但是由于房子本身都是大产权的完全可以上市交易，那么一旦到了一定的条件下又有人把便宜的房子拿出去卖掉，住房仍然可能成为投机的对象，在黄小虎看来，这与现在的商品房没什么区别，不可能真正降低整个市场的房价。

　　在黄小虎看来，作为解决住房问题的一种重要途径，zf应该明确合作建房的法律地位，住房合作社应该注册成非营利组织的法人，有自己的法人代表、理事会、监事会。而合作建设的住房应该归合作社所有，而非由个人持有。按照国际上的经验，住宅合作经济应该与住宅储蓄相联系，向某一住宅合作社缴纳的住房储蓄到了一定的量，一个人就有了租赁和分配住房的资格。这种模式是完全为自住服务的，一旦你不住了就要退出，这才能完全杜绝住房成为炒作的对象。

　　黄小虎将“合作建房”视为未来解决住房问题的一个方向。“住房保障完全靠zf，zf转变不了职能，而且覆盖不了夹心层。zf压制房价是压不了的，一压了接着又会出现反弹。”黄小虎主张zf加强对合作建房者的引导，通过发展住房合作经济将“夹心层”从商品房、保障房两种传统渠道中分离出来。如果能够把合作建房搞好，zf就没有必要搞那么多的保障房，zf负担会有效减轻。

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　　他山之石
　　中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。

　　英国：首创合作建房
　　1844年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。
　　合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分(通常这种份额以股份或者会员证的形式存在)，同时还要签署一份入住协议(这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利)。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。

　　德国：1/3住宅由住房合作社造
　　住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
　　在德国，zf对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，zf在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。